コンテナボックスの心強い参入
マンション(Mansion)の本来の意味は豪邸を指します
たまたま、日本のマンション業者が、集合住宅に高級感を持たせるために「マンション」という名称を使用したのが始まりです
それでは、日本に分譲マンションが登場したのはいつごろでしょうか?その歴史は意外と浅く、1956年の「Yコーポラス」が鉄筋コンクリートの共同住宅を分譲住宅として販売した日額初だといわれています
これが我が国におけるマンションの始まりです
その後、1962年に区分所有法が制定され、購入者の権利が法的に整備されました
それを受けて、1968年に大京観光(現・大京)が、「ライオンズマンション」の分譲を開始しました
それでも、まだ、日本では一戸建てのニーズが圧倒的に高いのが現状でした
マンションが社会的に認知されるようになったのは、1970年代以降です
折しも、日本社会では、郊外の二戸建てに住んでいた高齢者らが利便性のため都心に移住したり、単身者世帯や長期出張型の勤務形態が増加したりするなど、生活形態が多様化してきました
この多様化する生活形態に適応しやすいという理由から、マンションが選ばれたのです
また、土地面積が狭い日本の事情も、マンションに有利に働きました
「Yコーポラス」が登場してから半世紀以上が経ち、今では都心部を中心に超高層マンションが林立するなど、マンションも大きく進化してきました
そして、都市生活とマンションは切り離せない関係になってきているのです
不動産市況は5つの段階に分けられる第1章でも説明しましたが、本書では、最初に第二次オイルショックが沈静化し始めた1981年から2007年までの長期的な不動産市況の流れを、5段階に分けて定義しました
もう一度、おさらいすると以下の通りです
第Ⅰ期は、1981年から1986年です
この期間、日本はまだ第二次オイルショックの影響が尾を引いており、GDPや国民所得も停滞気味で、不動産市況も芳しくありませんでした
第Ⅱ期は、1987年から1991年です
この期間、日本経済は活況を呈し、いわゆるバブル経済に沸いていました
当然、GDPと国民所得も急激な伸びを見せ、バブル経済の象徴であった不動産にいたっては異常とも思えるほど価格が高騰し、「土地は必ず値上がりする」という一方的な〝土地神話〟が生まれました
第Ⅲ期は、1992年から1993年です
バブル経済が崩壊し、不動産価格が大暴落した時期にあたります
第Ⅳ期は、1994年から2005年です
日本経済が長期低迷した、いわゆる「失われた10年」と呼ばれた時期とも重なります
バブル崩壊直後に比べると、いくぶん経済の混乱は収まりつつありましたが、大手金融機関が相次いで破綻し、雇用が抑制されるなど、GDPや国民所得も長期にわたって停滞しました
その一方、政府の内需拡大の一環として金利が自由化され、住宅ローンの商品が多様化しました
これを受けて、バブル経済前より価格が下がりながらも、より広く設備が充実したマンションの大量供給が始まりました
第Ⅴ期は、2006年以降です
この期間、都心部を中心とする不動産価格の上昇、いわゆる「ミニバブル」が起こり、都心部の投資型不動産の好況を背景に地価が上昇に転じました
その一方で、改正建築基準法施行による住宅着工戸数の激減、サブプライムローン問題の影響の深刻化により、2008年に顕著になる不動産不況の下地ができあがりました
団塊世代が住宅を購入したバブル経済期最初に着目したいのが、不動産市況の流れと日本の人口構成の関係です
バブル経済期の第Ⅱ期当時、首都圏の分譲マンションは、建てれば必ず売れるという信じられない状況が続きました
初日契約率とは、新築物件の売れ行き状況を表わす指標のひとつで、新築物件が供給された初月の契約率です
「初月契約率が70%を超えると販売好調し逆に下回ると不調」というのが、マンション業界での一致した見解です
不動産市況の第Ⅰ期の1981～19台から%台で推移しています
ところが、第Ⅱ期の1987年では91・2%と、驚異的な伸びを示しています
次に同時期の日本の人口構成を見てみます
「1985年の人口構成」によれば、36～38歳の人口が多いことがわかります
この世代は、いわゆる「団塊世代」です
また、J社の2004年度公庫融資利用者調査によると、二戸建てやマンション購入のための融資利用者の平均年齢は36～40歳となっています
ここから融資利用者の平均年齢は住宅購入適齢期にあたる人たちだったと考えられます
つまり、バブルの〝裾野〟にあたる1987年ごろは、日本の人口構成の中で格段に厚みを持つ団塊世代が、ちょうど住宅購入適齢期を迎え、潜在的需要層が厚い時期だったのです
これも、マンション販売の好調と価格高騰を支えた一因であることは疑いようもないでしょう
しかし、第Ⅲ期の後半にはこれらの需要とは別の要因がマンション価格を押し上げました
当時、世界の中で東京の経済的価値は格段に向上し、外国企業が争って東京の中心部にオフィスを構えました
その結果、短期間で地価が高騰して、マンションの価格も引きずられるようにして上昇し、気がつけば一般消費者の手の届かない価格になっていました
その状況下でもなお、実需とは直接関係のない不動産業者などの業者間の売買によって、マンションは売れ続けたのです
このように、不動産市況から見た第Ⅲ期は、本来は実需要向けであるはずのマンションが投機の対象となり、販売が急伸して価格が高騰しましたが、その前半期には、日本の人口構成の中でもっともボリュームの大きい「団塊世代が住宅購入適齢期を迎えた」という背景があったのです
バブル崩壊後の経済低迷期に訪れた住宅購入適齢期の谷間次にバブル経済が崩壊し、日本経済が長期にわたって低迷した第Ⅳ期に注目します
日本の2000年の人口構成は、住宅購入適齢期とみなされる35～44歳の人目が団塊世代と団塊ジュニア世代の狭間にあり、もっともボリュームが少ないのです
これはつまり、潜在的需要層が薄いと言い換えることができ、当然、住宅着工戸数も停滞気味でした
「住宅着工戸数と住宅購入適齢期人口の推移」を見れば一目瞭然で、1990年と2002年を比較すると、住宅着工戸数が約4割近くも減っています
とはいえ、この資料での住宅着⊥戸数とは、一戸建てとマンションの両方を含んでいます
それでは、この時期、マンションの供給はどうだったのでしょうか?1994年から約8万戸の大量供給が始まり、住宅着工戸数が激減した1997年にも約7万戸を供給しています
さらに住宅購入適齢期人口が少ない2000年にあっても、9万戸を超える供給となっています
その間の初月契約率も80%前後で推移するなど好調を示しています
この時期、日本の人口構成上、住宅の潜在的需要層が薄いにもかかわらず、マンションの大量供給が始まるという不可思議な現象が起きたのです
その要因については、後ほど詳しく分析したいと思います
第Ⅴ期にあたる2006年ごろから、バブル経済期にマンションの需要を支えた団塊世代に代わって、その次にボリュームの大きな世代、いわゆる「団塊ジュニア世代」が住宅購入適齢期に差し掛かりました
住宅メーカーへのヒアリング調査や統計資料によると、2005年以降、団塊ジュニア世代が住宅購入適齢期を迎えて潜在的需要層が大きく増加していることがわかりました
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